Koupě nemovitosti v Německu: průvodce pro cizince

Běžná koupě bydlení v Německu nevyžaduje zvláštní „povolení pro cizince“ jen proto, že kupující není Němec nebo v zemi nebydlí. To neznamená, že je automaticky prověřen každý kupující a každá nemovitost. Před závazným notářským zápisem je třeba ověřit totožnost, svéprávnost, sankce, manželské či firemní oprávnění, financování, daňovou rezidenci, typ nemovitosti a případná zvláštní veřejnoprávní omezení.

1. Oddělte vlastnictví, pobyt a financování

Běžná německá pravidla smlouvy a vlastnictví vedou přes notářský zápis a Grundbuch; citované obecné normy nestanoví německé občanství či pobyt jako všeobecnou podmínku fyzické osoby. Vlastnictví však není pobytové oprávnění, pracovní povolení ani rozhodnutí o daňové rezidenci. Oficiální spolkový přehled bydlení pro zahraniční obyvatele řadí koupi mezi možnosti bydlení, nikoli imigrační cesty.

U sankcí, společnosti či trustu, zemědělské nebo chráněné půdy, dědictví, zastoupení, zahraničního manželského režimu či jiného zvláštního režimu nechte německého notáře nebo nezávislého právníka prověřit skutečné strany a majetek. Pobyt řešte s imigračním odborníkem a rezidenci s daňovým poradcem; kupní listina tyto otázky sama nevyřeší.

2. Před notářem získejte financování konkrétní nemovitosti

Právní možnost koupit nevytváří nárok na německou hypotéku. Banky samy posuzují pobyt, zemi a měnu příjmu, zaměstnání, dokumenty, úvěrovou historii, typ nemovitosti a LTV. Nespoléhejte na univerzální tvrzení, že „cizinec potřebuje 30 či 40 %“. Vyžádejte si písemné posouzení s touto nemovitostí, cenou a ověřeným příjmem.

• Zjistěte, co zůstává podmíněné: odhad, překlad dokumentů, důkaz vlastních zdrojů, účet, pojištění, pobyt či zaměstnavatel.
• Vlastní zdroje počítejte z hodnoty zástavy přijaté bankou, ne jen ze sjednané ceny.
• Daň a profesní náklady financujte zvlášť, pokud je banka výslovně nezahrne.
• Slaďte platnost nabídky, kontrolu návrhu, odhad a konečné schválení před volbou termínu notáře.
• Při úvěru v jiné měně stresujte splátku i zůstatek proti nepříznivému kurzu.

3. Co dělá notář—a co zůstává kupujícímu

§ 311b německého občanského zákoníku vyžaduje notářský zápis smlouvy zavazující k převodu či nabytí pozemku. Notář zjistí právní jednání, vysvětlí jeho význam, zapíše jednoznačná prohlášení a řídí sjednané vypořádání. Je nestranný, nikoli vyjednávací advokát jedné strany.

Oficiální průvodce německé notářské komory koupí použité nemovitosti ponechává kupujícímu kontrolu fyzického stavu, hranic, napojení a přístupu, registrů kontaminace, veřejných stavebních břemen a okolí. Podle rizika přidejte technickou, stavební, daňovou a právní prověrku; ne vše podstatné je v Grundbuch nebo kupní listině.

4. Využijte dobu na návrh; není to lhůta na odstoupení

§ 17 odst. 2a německého zákona o notářských zápisech říká, že u vymezených spotřebitelských realitních smluv má zamýšlený text zpravidla poskytnout zapisující notář asi dva týdny před zápisem. Při zkrácení mají být důvody uvedeny v listině. Jde o čas k přípravě před podpisem, nikoli všeobecné právo zrušit smlouvu dva týdny po něm.

• Potvrďte jednotku či parcelu, příslušenství, parkování, sklep, podíly a obsah ceny.
• Přečtěte nájmy, užívání, břemena, usufrukt, přednosti, Grundschuld a závazky, které zůstanou.
• U bytu prověřte prohlášení rozdělení, pravidla domu, zápisy, účty, rezervu, dluhy, úvěry a schválené práce.
• Financování, vyklizení, povolení či dodání dokumentů napište jako skutečné podmínky; ústní příslib nepřežije listinu.
• Před podpisem vyřešte vady, stav předání, vybavení i rozdělení nájmu a služeb.

5. Naplánujte německý notářský zápis

Nepodepisujte německou listinu jen proto, že ji někdo shrnul anglicky. Podle § 16 zákona o notářských zápisech se nedostatečná znalost jazyka listiny zaznamená; zápis se místo pouhého přečtení přeloží, notář přibere tlumočníka, pokud sám netlumočí, a účastník může požadovat písemný překlad.

Jazyk oznamte při zadání návrhu, ne až na schůzce. Ujasněte výběr a úhradu tlumočníka, písemný překlad k nezávislé kontrole a ověření, apostilu či superlegalizaci zahraničních dokladů a plné moci. Plnou moc pro konkrétní obchod musí notář schválit před podpisem v zahraničí.

6. Plaťte jen v řízené posloupnosti

Oficiální notářský portál vysvětluje, že cena bývá splatná teprve po potvrzení sjednaných pojistek: potřebných povolení, předběžného zápisu kupujícího, podkladů k odstranění nepřebíraných zatížení a neuplatnění případného předkupního práva obce. Řiďte se výzvou notáře k úhradě, ne neformálním pokynem makléře.

Platební instrukce ověřte druhým kanálem u notáře či příjemce, zejména po změně e-mailem. Stará Grundschuld nezmizí jen splacením úvěru; smlouva a vypořádání musí zajistit výmaz či sjednané řešení každého nepřebíraného zatížení.

7. Vlastnictví vzniká dohodou a zápisem v Grundbuch

§ 873 německého občanského zákoníku vyžaduje k převodu vlastnictví pozemku dohodu a zápis. Podepsaná listina, platba, klíče a držba proto nejsou konečným vlastnictvím. Evropský portál e-Justice k německému Grundbuch vysvětluje evidenci vlastníků a věcných práv třetích osob i potřebu oprávněného zájmu; aktuální výpis a prověrku zajistěte přes notáře či poradce.

8. Nahraďte procentní poučku písemným rozpočtem

Spolkový zákon o dani z nabytí nemovitostí obsahuje základní sazbu 3,5 % a přehled ministerstva financí vysvětluje možnost spolkových zemí se odchýlit. Potvrďte sazbu, základ a výjimku pro tuto nemovitost a datum. Notářské odměny stanoví zákon, ale závisejí na hodnotě a úkonech; oficiální modelové náklady použijte k pochopení položek a vyžádejte si vlastní odhad.

Přidejte Grundbuch, zajištění hypotéky, odhad, nezávislé poradenství, tlumočení a překlad, technické kontroly, provizi kupujícího, banku, kurz, pojištění, okamžité práce a první rok. Hotovostní i hypoteční variantu sestavte v rozpočtu nákladů koupě v EU.

Aktuální nabídkové mediány pomáhají porovnat města, nikoli ocenit konkrétní domov či předpovědět daňový základ. Rozšiřte hledání v porovnání německých cen a srovnatelný soubor potom znovu sestavte podle čtvrti, vlastnictví, stavu a obsazenosti.

Podklady k rozhodnutí před notářem

• Totožnost, pobyt, manželské či firemní oprávnění, původ peněz a zastoupení přijaté notářem a bankou.
• Aktuální Grundbuch a řešení každého práva, zatížení, nájmu a užívání.
• Technická prohlídka, dokumenty domu, veřejná břemena, povolení, kontaminace a rozvoj.
• Konečný německý návrh, nezávislá kontrola, tlumočník a písemný překlad.
• Písemné financování s podmínkami odhadu a penězi i pro nízké ocenění.
• Položková cena, daň, notář, registr, úvěr, provize, kurz a první rok.
• Podmínky splatnosti, ověřené účty, důkazy předání a kontrola konečného zápisu.