Náklady koupě nemovitosti v EU: co je nad cenou

„Kolik mám připočítat k ceně v inzerátu?“ je správná otázka položená ve špatné jednotce. Bezpečné procento pro celou EU neexistuje: účet mění země, region, novostavba či použitá nemovitost, historie kupujícího, hypotéka, provizní smlouva i měna. Ještě před rezervačním poplatkem sestavte položkový rozpočet konkrétní nemovitosti.

Sestavte tři rozpočty, ne jedno procento

Součet nákladů uzavření obchodu říká jen to, zda dojdete k předání klíčů. Neříká, kdy budou peníze potřeba ani zda nemovitost bezpečně udržíte. Oddělte kupní cenu a připravte tři časové plány:

• Před smlouvou: rezervace, nezávislá právní a vlastnická kontrola, technická prohlídka, ocenění, překlad, cesta a žádost o úvěr. U každé částky napište, zda a za jakých důkazů se vrací.
• Dokončení obchodu: vlastní zdroje, daň či DPH, notář/právník/úschova, zápisy, zajištění hypotéky, provize kupujícího, banka a převod měny. Ke každé položce přidejte datum a příjemce.
• Nastěhování a první rok: pojištění, opakovaná daň, platby domu či společenství, fondy, energie, správa, vybavení, nutné práce a rezerva na opravu či neobsazenost.

Nezapočítejte rezervační poplatek podruhé, pokud se započítá na cenu, ale ani jej nepovažujte za dostupné peníze bez použitelného smluvního důvodu vrácení. Daně, odměny a jistoty oddělte—mají jiné příjemce, termíny a následky selhání.

Rozcestník zemí: která větev mění daňový účet?

Česko: bez daně z nabytí neznamená bez nákladů

Aktuální informace českého Portálu veřejné správy potvrzují zrušení daně z nabytí nemovitých věcí. Nenahrazujte starou daň vymyšleným „standardním 3% rozpočtem“. Získejte skutečné nabídky na právní práci, úschovu, ověření podpisů, technickou kontrolu, odhad, překlady, financování a provizi, kterou vám ukládá vaše smlouva.

Vlastnictví evidované nemovitosti se dokončuje vkladem do katastru. Aktuální pokyny ČÚZK uvádějí správní poplatek 2 000 Kč za návrh na vklad. Hypotéka, pozdější oprava nebo samostatný vklad dalšího práva mohou přidat práci i poplatek; právník proto musí vypsat všechny zamýšlené návrhy, ne jen vklad vlastnictví. Pokračujte postupem koupě v Česku pro cizince a kontrolou kupní smlouvy a úschovy.

Německo: oceňte společně spolkovou zemi, listinu a hypotéku

Německý spolkový zákon o dani z nabytí nemovitostí obsahuje základní sazbu 3,5 % a daňový přehled spolkového ministerstva financí vysvětluje, že se od ní mohou spolkové země odchýlit. Použijte sazbu země, kde nemovitost leží, platnou k předpokládanému dokončení, a nechte určit daňový základ i případnou výjimku. Nekopírujte sazbu z jiného města.

Notářský zápis a pozemková kniha nejsou volitelný doplněk. Německé notářské náklady stanoví zákon a závisí na úkonech; modelové výpočty oficiálního notářského portálu ukazují sestavení odměny za listinu, ověření, provedení, dohled, výdaje a DPH. Úvěr přidává notářskou a registrační práci k zajištění. Vyžádejte si variantu bez hypotéky i s plánovaným úvěrem a přesný smluvní díl provize kupujícího.

Polsko: před použitím 2 % prověřte PCC, DPH a historii kupujícího

Aktuální oficiální tabulka sazeb PCC uvádí 2 % pro prodej nemovitostí a vyjmenovaných majetkových práv. Tím rozhodování nekončí. Oficiální přehled osvobození zahrnuje fyzickou osobu kupující vymezenou obytnou nemovitost či právo, která dříve vyjmenovaná práva nevlastnila, s uvedenou výjimkou pro podíl získaný děděním.

Tabulka obsahuje také zvláštní 6% větev PCC pro šestou a každou další bytovou jednotku nebo podíl pořizovaný v témže projektu za uvedených podmínek DPH. Před výpočtem proto určete režim novostavby, spolukupující, zděděné podíly a dřívější vlastnictví. Z návrhů listin přidejte zákonný notářský tarif, soudní a pozemkové zápisy, zajištění hypotéky, ověřené překlady a provizní smlouvu. Pro vlastnictví a postup použijte zvlášť průvodce koupí v Polsku.

Španělsko: větev nová–použitá předchází procentu

Španělská daňová správa vysvětluje, že první způsobilé dodání nového bydlení developerem podléhá IVA, zatímco použitá nemovitost zpravidla podléhá ITP placené autonomnímu regionu, kde leží. Aktuální pokyny Agencia Tributaria ke koupi bydlení uvádějí obecnou sazbu IVA 10 % pro způsobilé bydlení a 4 % pro vymezenou kategorii podporovaného bydlení.

Nekombinujte tuto celostátní větev IVA se sazbou ITP či kolkovné převzatou z jiného autonomního regionu. Písemně si nechte potvrdit klasifikaci dodání, příslušný region, základ, aktuální sazbu a úlevu i použití AJD. Samostatně přidejte registraci, notáře, nezávislé poradenství, hypotéku, ocenění, překlad a provizi kupujícího či jeho makléře.

Rakousko: úřední sazby jsou základ, nikoli celý účet

Aktuální rakouský vládní přehled vedlejších nákladů koupě uvádí daň z nabytí zpravidla 3,5 % kupní ceny a zápis vlastnictví 1,1 %. Dále uvádí 1,2 % z hodnoty zapisovaného zástavního práva, poplatek za návrh, přibližně 1–3 % za právníka či notáře a zákonné stropy provize.

Základ se může ve vymezených případech lišit, odměny závisejí na listině a financování a dočasná úleva ze zápisu může být vázána na účel i datum podání. Starší článek o dočasné úlevě nestačí: osoba provádějící obchod musí písemně potvrdit, zda je pro vaše podání ještě otevřená a jaké důkazy vyžaduje.

Sedm nákladů, které mizí z portálových kalkulaček

• Kurz a čas převodu: zapište poplatek, rozdíl proti neutrálnímu kurzu, limit převodu a kdo nese pozdní či neúspěšnou konverzi. „Převod zdarma“ může mít drahý kurz.
• Nezávislé poradenství: zákonná role notáře není automaticky právní, daňovou a technickou kontrolou na straně kupujícího. Vymezte rozsah.
• Překlad a zastoupení: oceňte ověřené překlady, tlumočení, ověření podpisu, apostilu či superlegalizaci a případnou plnou moc pro konkrétní obchod.
• Zajištění hypotéky: oddělte sjednání, odhad, účet, pojištění, notáře a zápis zástavy od samotného převodu.
• Závazky domu: přečtěte účty společenství, plánované práce, dluhy, úvěry, rezervy a smluvní rozdělení už schválených výdajů.
• Stav a soulad: prověřte konstrukce, rozvody, povolení, energetické doklady a nepovolené úpravy; nutné práce oceňte před stanovením rezervy.
• Vlastnictví po klíčích: místní daň, pojištění, služby, energie, správa, neobsazenost, opravy a povinnost v další daňové zemi mohou začít i u prázdné nemovitosti.

Před závazkem vyžádejte tento jednostránkový odhad

• Přesná nemovitost, kupující, podíly, rezidence a historie vlastnictví použitá ve výpočtu.
• Novostavba či použitá nemovitost, úřad, základ daně, sazba, úleva, konec a důkazní podmínky.
• Každá profesionální a veřejná odměna, pevná částka, strop či procento, DPH a výdaje.
• Plátce provize, okamžik vzniku, DPH, vrácení a zapojení zprostředkovatele na obou stranách.
• Peněžní plán: částka, měna, příjemce, ověření účtu, termín a podmínka vrácení.
• Varianta s hypotékou a bez ní včetně odhadu a zápisu zajištění.
• První rok plateb domu, daně, pojištění, správy a nutných prací.
• Oddíl „není zahrnuto“ a datum platnosti každé nabídky a daňového předpokladu.