Pronajímatel mi zvýšil nájem: musím souhlasit?

Pronajímatel napíše, že od příštího měsíce bude nájem vyšší. První otázka není, zda vám nová částka připadá férová. Nejdřív zjistěte, jaký postup pronajímatel používá: inflační doložku, návrh dodatku, nebo zákonný postup zvýšení nájemného. Každý znamená jiné rozhodnutí a jiné lhůty.

Tři situace, které vypadají jako jedno zvýšení

• Inflační doložka ve smlouvě. Zkontrolujte použitý index, rozhodné období, termín i způsob oznámení v podepsané smlouvě. Pronajímatel nemůže sjednaný výpočet jen nahradit libovolným číslem.
• Návrh dohody. Pronajímatel vás může požádat o podpis dodatku s novým nájemným. Můžete vyjednávat nebo odmítnout; samotný návrh není dokončené jednostranné zvýšení.
• Zákonný postup. Pokud smlouva nestanoví jiný mechanismus, může pronajímatel poslat písemný návrh podle občanského zákoníku, ale musí dodržet limity a lhůty.

Pravidlo 20 % je strop, ne automatický nárok

Při zákonném postupu může pronajímatel podle aktuálního průvodce MMR navrhnout zvýšení nejvýše jednou za dvanáct měsíců, maximálně do výše srovnatelného nájemného obvyklého v daném místě. Spolu s předchozími zvýšeními nesmí za poslední tři roky přesáhnout 20 %. Výpočet se týká nájemného, ne záloh na služby nebo energie.

To ale neznamená, že každý návrh pod 20 % je správný. Ptejte se, z jakého srovnatelného nájemného vychází, ověřte započtená předchozí zvýšení a zkontrolujte, že výchozí částka neobsahuje služby.

Tři screenshoty inzerátů nejsou automaticky důkaz

Nařízení vlády č. 453/2013 stanoví dvě cesty ke zjištění srovnatelného nájemného pro konkrétní byt: posudek znalce, nebo prokazatelné doložení alespoň tří srovnatelných nájemných. Porovnávat se mají podmínky nájemního vztahu i obytná hodnota bytu, například velikost, vybavení, stav, druh domu a poloha. Nabídkové ceny z nesrovnatelných inzerátů jsou užitečným signálem trhu, ale samy automaticky nesplňují zákonný test.

Co se děje po doručení návrhu?

• Souhlasíte: MMR uvádí dvouměsíční lhůtu pro písemný souhlas. Za souhlas může být považováno i zaplacení navržené částky. Zvýšené nájemné se pak platí od prvního dne třetího kalendářního měsíce po doručení návrhu.
• Nesouhlasíte: nájem se automaticky nezvýší jen proto, že pronajímatel návrh poslal. Pronajímatel se může v následující tříměsíční lhůtě obrátit na soud s návrhem na určení nájemného. Nejvyšší soud uvádí, že soudem určené vyšší nájemné je splatné až po právní moci rozsudku, i když určení může působit od podání žaloby.
• Chcete vyjednávat: napište vlastní částku, datum nebo postupné zvýšení. Jasně uveďte, že jde o protinávrh, nikoli přijetí původní částky.

Nezaměňujte nájemné se zálohami na služby

Vyšší měsíční platba může být způsobena změnou záloh na vodu, teplo, odpad nebo jiné služby, nikoli zvýšením nájemného. Vyžádejte si výpočet a důvod nové zálohy. Vyúčtování služeb, zvýšení nájmu a přímé smlouvy na energie jsou rozdílné otázky s rozdílnými podklady. Použijte samostatný test oznámení a účinnosti zvýšené zálohy.

Co má obsahovat užitečná písemná odpověď

• Označení návrhu a datum jeho doručení.
• Informaci, zda souhlasíte, nesouhlasíte, nebo žádáte podklady.
• Žádost o doložení srovnatelného nájemného a rozdělení nájmu a služeb.
• Věcný tón a další včasné placení dosavadní nesporné částky.
• Uložení odpovědi i dokladu o jejím doručení ke smlouvě.

Když už si vyšší nájem nemůžete dovolit

Řešte dvě věci současně: chraňte svou pozici vůči návrhu a ověřte si skutečný trh náhradního bydlení. Porovnávejte celkové měsíční náklady, kauci, provizi, stěhování, dojíždění i dostupnost bytů, které splňují vaše podmínky. Levnější nájem v titulku může být během prvních tří měsíců dražší variantou.

Pokud se jednání změní v nátlak na vystěhování, použijte kontrolní seznam k výpovědi z nájmu. Nesouhlas s návrhem a platné ukončení nájmu nejsou totéž.