Plíseň nebo nefunkční topení v nájmu: co dělat

Za skříní se objeví plíseň, radiátory netopí nebo po dešti zatéká. Hádka se rychle změní na „nevětráte“ proti „dům má závadu“. Nezačínejte závěrem. Problém okamžitě nahlaste, zdokumentujte podmínky i škodu, bezpečně omezte její další růst a písemně žádejte kontrolu a nápravu.

Co zaznamenat

• Datované celkové i detailní fotografie a video.
• Místnost a postiženou stěnu, okno, potrubí, radiátor nebo spotřebič.
• Teplotu a vlhkost během několika dnů, pokud jsou důležité.
• Kdy problém začal a zda ho mění počasí, topení nebo užívání vody.
• Škodu na věcech a zdravotní potíže doložené odborníkem.
• Každé hlášení, odpověď, návštěvu, opravu a opakování závady.

Pokud jsou naléhavým problémem štěnice nebo jiní škůdci, použijte samostatný postup pro určení škůdce, koordinaci domu a náklady. Přenášení věcí nebo postřik bez odborného plánu může problém rozšířit a oslabit důkazy.

Nahlaste závadu bez zbytečného odkladu

§ 2264 rozlišuje naléhavé a jiné vady. Poškození nebo vadu, kterou je třeba odstranit bez prodlení, oznamte ihned; jinou vadu bránící obvyklému bydlení bez zbytečného odkladu. Užitečné hlášení popíše místo a závažnost, přiloží důkazy, nabídne termíny přístupu a žádá písemný plán kontroly, opravy i dočasných opatření.

Dál větrejte, topte, utírejte vodu, odsuňte věci nebo bezpečně uzavřete místní přívod, pokud tím rozumně omezíte další škodu. Závadu neskrývejte ani bez dohody neprovádějte zásadní stavební zásahy.

Kdo opravu obvykle platí?

Pronajímatel má udržovat byt ve stavu způsobilém k užívání; nájemce hradí běžnou údržbu a vymezené drobné opravy. Od 1. ledna 2026 je cenová hranice jedné neuvedené opravy 1 500 Kč a roční limit drobných oprav 150 Kč za metr čtvereční. Věcně uvedené opravy, běžná údržba, doprava, závady pronajímatele a škoda nájemce se dál posuzují odděleně. Nařízení vyjímá opravy radiátorů a rozvodů ústředního topení z vyjmenované kategorie lokálního topení.

Před přijetím či objednáním faktury použijte průvodce klasifikací oprav a ročním limitem 2026.

U plísně rozhoduje příčina. Pokud vlhkost způsobuje zatékání, tepelný most, vadná okna, střecha, fasáda nebo porucha topení, pouhé přemalování neřeší zdroj. Pokud stav podstatně vyvolává nebo zhoršuje užívání bytu, může být odpovědnost sporná nebo sdílená. Žádejte diagnostiku, ne obvinění v jedné zprávě.

Když pronajímatel nejedná

Dodržte zákonný sled. Podle § 2265 má pronajímatel oznámenou závadu odstranit v přiměřené době. Neodstraní-li ji řádně a bez zbytečného odkladu, může nájemce nepodstatnou výjimkou závadu odstranit a žádat odůvodněné náklady, případně slevu z nájemného. Výpověď bez výpovědní doby podle § 2266 přichází v úvahu až po marné dodatečné lhůtě, pokud vada nevznikla z důvodů na straně nájemce a vada či prodlení představuje hrubé porušení povinnosti pronajímatele.

Co napsat do žádosti o opravu

• Označte smlouvu, byt, závadu a datum prvního zjištění.
• Přiložte důkazy a popište bezpečnostní nebo zdravotní naléhavost.
• Žádejte kontrolu do konkrétní přiměřené lhůty a písemný plán nápravy.
• Nabídněte reálné termíny přístupu a zaznamenejte účastníky.
• Vyhraďte si práva, ale nehádejte konečnou příčinu ani právní nárok.

Pokud byt může zůstat neobyvatelný

Současně s opravou si připravte záložní hledání. Nastavte celkový měsíční strop, datum nastěhování, lokalitu, bezbariérovost, zvířata a další nepřekročitelné podmínky. Pokud dostanete výpověď nebo podepisujete dohodu, použijte kontrolní seznam k výpovědi a lhůtám a nepovažujte spor o opravu za automatický konec nájmu.