Plomba, zástava a věcné břemeno v katastru

Otevřete list vlastnictví a vidíte písmeno P, zástavu banky, právo dožití nebo neznámou poznámku. Makléř říká, že je to běžné a vymaže se. Může jít o rutinní stav, katastr ale upozorňuje, že vlastnictví nebo užívání něco ovlivňuje. Ujištění nahraďte dokumenty a posloupností převodu.

Plomba upozorňuje na změnu, není sama tou změnou

Podle § 9 katastrálního zákona úřad po doručení návrhu či jiné listiny pro zápis nejpozději následující pracovní den vyznačí, že práva k dotčené nemovitosti ovlivňuje změna. ČÚZK vysvětluje, že ve výpisu je nemovitost označena P a v části D je číslo řízení. Plomba sama neříká, zda jde o prodej, novou zástavu, výmaz, břemeno, exekuci nebo jinou věc. Najděte řízení v oficiálním Nahlížení do katastru nemovitostía podkladovou listinu získejte oprávněnou cestou nebo od prodávajícího.

Nepovažujte starší PDF listu vlastnictví za aktuální. Živý stav zkontrolujte před rezervací, před podpisem, po podání vlastního návrhu a znovu před výplatou kupní ceny z úschovy.

1. Ověřte, že čtete celou prodávanou věc

• Oddíl A: všechny vlastníky, podíly a související vlastnický režim.
• Oddíl B: přesnou jednotku, stavbu, parcely a podíly na pozemcích.
• Oddíl B1: jiná věcná práva, která mají osoby z části A k cizím nemovitostem.
• Oddíl C: omezení jako zástavy, břemena, zákazy a předkupní práva.
• Oddíl D: zápisy technické povahy včetně čísla řízení u nemovitosti označené P.
• Oddíl E: listiny, na jejichž základě vlastnictví a zápisy vznikly.
• Oddíl F: údaje BPEJ u zemědělských pozemků, jsou-li relevantní.

Ke koupi bytu běžně patří podíly na pozemcích a společných částech. Parkování, sklep či přístup mohou být na jiném listu vlastnictví nebo mít jinou právní podobu. Projděte všechny listy potřebné pro celý inzerovaný balík, ne jen hlavní jednotku. Oficiální popis ČÚZKvysvětluje části A až F; úplný obsah práva neodvozujte jen z krátkého označení ve výpisu.

2. Za každou plombou najděte konkrétní řízení

• Číslo řízení, datum a čas podání, aktuální stav a dotčenou nemovitost.
• Druh práva, které se zapisuje, mění, maže nebo poznamenává.
• Navrhovatele, další účastníky a listinu, o kterou se podání opírá.
• Zda starší podání může změnit vlastnictví nebo pořadí očekávané vaší koupí.
• Zda o řízení ví vaše banka, schovatel a autor smluv.

Pozdější podání jednoduše nemaže starší. Podle § 9 odst. 2 se pořadí zápisů zásadně řídí okamžikem doručení návrhu úřadu a podle § 10 nastávají právní účinky zápisu k témuž okamžiku. Pořadí proto musí odpovídat plánu koupě, doplacení dluhu a hypotéky. „Vymaže se“ nestačí; určete konkrétní dokončený zápis nebo výmaz, který to prokáže.

3. Hypoteční zástavu lze zvládnout jen řízeným doplacením

Mnoho prodávajících stále splácí hypotéku. Bezpečný postup určuje banku, aktuální vyčíslení, účet a lhůtu doplacení, listinu banky pro výmaz, osobu, která ji podá, a přechodný stav katastru dovolený bankou kupujícího a úschovou. Kupní cena se může dělit mezi banku prodávajícího a úschovu.

• Použijte aktuální vyčíslení banky, ne odhad prodávajícího.
• Určete část ceny na doplacení a postup, když se částka před čerpáním změní.
• Výplatu spojte s dohodnutým vlastnictvím a zástavami včetně nové zástavy banky kupujícího.
• Stanovte konečný termín a vrácení peněz, pokud výmaz nebo převod nelze dokončit.

4. Věcné břemeno čtěte podle obsahu, oprávněného a mapy

„Věcné břemeno“ není jediná kategorie rizika. Vedení sítě může být běžné, právo cesty nezbytné, doživotní užívání může zásadně omezit držbu a široce popsané právo může ovlivnit rekonstrukci, soukromí i cenu. Vyžádejte listinu, která břemeno založila, a případný geometrický plán; krátký popis na listu nestačí.

• Komu právo svědčí: konkrétní osobě, sousední parcele, síťaři nebo veřejnosti?
• Jaké jednání dovoluje či vyžaduje, na jaké ploše a na čí náklady?
• Přechází, končí událostí, nebo potřebuje samostatnou listinu k výmazu?
• Lze s ním skloubit zamýšlené užívání, stavbu, financování a pojištění?

5. Zákazy, exekuce a poznámky sporu znamenají eskalaci

Zákaz zcizení či zatížení, exekuční zápis, spojení s insolvencí, poznámka spornosti nebo žádost o opravu katastru mohou změnit možnost i postup převodu. Neřešte je obecným slibem v rezervaci. Před platbou si nechte nezávisle vyložit přesný zápis, zdrojové rozhodnutí a navrženou posloupnost odstranění. § 22 až 27 rozlišují několik druhů poznámek včetně exekuce, insolvence, omezení nakládání a poznámky spornosti zápisu; jejich účinky nelze zaměňovat.

6. Požadovaný stav katastru dejte do všech smluv

Rezervační, kupní i úschovní smlouva musí používat stejný seznam dovolených a zakázaných zápisů. Určete listy vlastnictví a přesný stav nutný před podáním i před výplatou ceny. Ošetřete také nová podání po podpisu, ne jen zápisy viditelné při přípravě návrhu.

7. Když se plomba objeví až po rezervaci

Uložte starý i aktuální list vlastnictví, zaznamenejte datum zjištění a oznamte změnu prodávajícímu, zprostředkovateli, schovateli i financující bance dohodnutými kanály. Neposílejte další platbu ani nedovolte výplatu, dokud neznáte řízení a jeho dopad. Použijte podmínky své rezervační smlouvya řešení slaďte s kupní smlouvou, úschovou a pořadím podání.

Pokud už přišlo rozhodnutí o zamítnutí vkladu vlastnictví, použijte 30denní postup pro žalobu nebo opravený návrh, ne postup pro běžnou plombu.

Když někdo tvrdí „katastr je v pořádku“