Ceny bytů v Česku podle města (2026)

S mediánem 165 726 Kč/m² (cca 6 600 EUR) je Praha nejdražším trhem s byty v zemi — zhruba o 26 % výš než Brno a asi 2,4× nad nejlevnějšími městy, Ostravou a Karlovými Vary — a tyto vysoké ceny drží hrubý výnos z pronájmu na pouhých 2,9 %, nejnižších na stránce a výrazně pod 4,0 % v Ostravě. Praha je se 10 450 sledovanými byty zdaleka největším a nejlikvidnějším trhem, který pokrýváme, ale jen 7 % bytů je nabízeno aspoň o 5 % pod naším modelovým odhadem — nejmenší zásoba potenciálních příležitostí na celé stránce.

S mediánem 131 924 Kč/m² je Brno po Praze druhý nejdražší trh s byty — zhruba o 20 % levnější než Praha, ale jasně nad regionálním pásmem 87 až 107 tisíc Kč/m² — což odráží stálou poptávku taženou univerzitami a rostoucími IT a technologickými zaměstnavateli. Hrubý výnos 3,2 % je průměrný — nad tenkými pražskými 2,9 %, ale výrazně pod ostravskými 4,0 % — a kupující tu sázejí na dlouhodobý růst hodnoty stejně jako na cashflow; přibližně u každého šestého z 2 225 sledovaných inzerátů je cena pod naším modelovým odhadem, takže prostor najít dobrou koupi zůstává.

Se 106 898 Kč/m² je Kladno na samé horní hranici středně drahého pásma, přesto za metr čtvereční zaplatíte zhruba o třetinu méně než v Praze (165 726 Kč) — rozdíl odpovídá jeho povaze průmyslového, ocelářského a zároveň satelitního města na dosah metropole. Pronajímatelům to hraje do karet: hrubý výnos z nájmu 3,8 % výrazně překonává pražská 2,9 % a patří k nejvyšším na stránce, a navíc 32 % z 682 sledovaných nabídek je pod naším modelovým odhadem ceny, takže zásoba potenciálních příležitostí je slušná.

S cenou 97 500 Kč/m² patří Hradec Králové do středního pásma českého trhu — za metr zaplatíte zhruba o 41 % méně než v Praze, a přesto hrubý výnos z nájmu 3,2 % pohodlně překonává tenká pražská 2,9 % a vyrovnává se brněnským 3,2 %. Téměř polovina z 377 sledovaných bytů (49 %) je nabízena pod odhadem Landomo — nejširší taková zásoba ze všech zdejších měst — takže ve městě, kterému se pro architekturu Kotěry a Gočára právem říká salon republiky, mají kupující nezvykle široký prostor k vyjednávání.

S mediánem 94 561 Kč/m² vyjde Olomouc zhruba o 43 % levněji než Praha a patří do středního pásma českých krajských měst; hrubý nájemní výnos 3,3 % je pohodlně nad tenkými pražskými 2,9 % a drží se ve středním pásmu. Historické univerzitní a arcibiskupské město na střední Moravě má slušnou zásobu příležitostí — 41 % z 710 sledovaných bytů je inzerováno nejméně o 5 % pod odhadem modelu Landomo.

S mediánem 93 796 Kč/m² vyjdou byty v Českých Budějovicích zhruba o 43 % levněji než v Praze a cenově spadají do středního pásma krajských měst — dráž než Ostrava či Karlovy Vary, ale výrazně pod Brnem. Háček je ve výnosu: hrubý nájemní výnos 3,0 % patří k nejnižším na Landomu, jen kousek nad pražským dnem 2,9 %, zato 35 % z 681 sledovaných nabídek je aspoň o 5 % pod naším modelovým odhadem, takže trpělivý lovec dobrých koupí má z čeho vybírat.

S mediánem 93 333 Kč/m² patří Pardubice do cenově dostupného středu českého trhu — zhruba o 44 % levněji než Praha a na úrovni sousedního Hradce Králové či dalších krajských měst, jako je Olomouc, což odpovídá charakteru průmyslového a univerzitního města s rychlým vlakovým spojením do Prahy. Hrubý nájemní výnos 3,5 % je solidní — pohodlně nad tenkými pražskými 2,9 %, byť za ostravskými 4,0 % — a 32 % z 412 sledovaných nabídek leží pod odhadem našeho modelu, takže kdo umí porovnávat, má z čeho vybírat.

Plzeň se s mediánem 91 346 Kč/m² drží zhruba na polovině pražské úrovně (165 726 Kč/m²), a přitom nabízí jasně vyšší hrubý výnos z pronájmu než hlavní město (3,6 % oproti 2,9 %) — což sedí na krajské průmyslové a univerzitní centrum se stabilní poptávkou po nájemním bydlení. U 25 % z 1 141 sledovaných bytů je cena pod odhadem modelu Landomo, takže je tu pořád víc příležitostí koupit pod tržní hodnotou než v dražší Praze či Brně, aniž by šlo o nejlevnější dno trhu jako Ostrava nebo Karlovy Vary.

S cenou kolem 87 900 Kč/m² vyjdou byty v Liberci zhruba na polovinu pražských a patří ke spodní hranici středně drahé skupiny krajských měst; hrubý výnos z nájmu 3,5 % přitom překonává Prahu (2,9 %) i Brno (3,2 %), na Ostravu (4,0 %) ale nestačí. Když je 25 % z 647 sledovaných nabídek pod modelovým odhadem Landoma, dává toto severočeské krajské město pod Jizerskými horami kupujícím víc prostoru ke smlouvání než dražší velká města.

S mediánovou cenou 87 798 Kč/m² patří Zlín k levnějším krajským městům a stojí zhruba polovinu toho co Praha (165 726 Kč/m²), hrubý výnos z pronájmu tu ale dosahuje 3,4 % — pohodlně nad tenkými pražskými 2,9 %, byť pod 4,0 % v Ostravě. Z 397 sledovaných bytů je 45 % nabízeno aspoň o 5 % pod odhadem modelu Landomo, což je jedna z největších zásob potenciálních příležitostí na stránce, v kompaktním městě s baťovskou funkcionalistickou architekturou, kde se ceny liší natolik, že se vyplatí porovnávat byt od bytu.

S mediánem 70 727 Kč/m² je Ostrava po Karlových Varech druhým nejlevnějším velkým městem na byty a vůči Praze vychází zhruba 2,3× levněji, přitom hrubý výnos z nájmu 4,0 % je nejvyšší, jaký sledujeme — na metropoli postindustriálního Moravskoslezského kraje a třetí největší město v zemi jde o nízkou vstupní cenu. Dva z pěti bytů (40 %) jsou navíc nabízeny aspoň o 5 % pod odhadem modelu Landomo, takže je tu slušný prostor koupit pod férovou cenou.

S mediánem 70 286 Kč/m² jsou Karlovy Vary nejlevnějším z dvanácti českých měst na Landomu — zhruba o 58 % pod Prahou — a přitom jejich hrubý nájemní výnos 3,9 % patří k nejvyšším z naší dvanáctky, těsně za ostravskými 4,0 %, což odpovídá tomu, jak lázeňské město stojí na turistice a krátkodobých pronájmech. Pod naším modelovým odhadem (o 5 % a více) je navíc 42 % z 860 sledovaných nabídek, takže město nabízí hlubokou zásobu potenciálně podhodnocených bytů — spíš pro investory mířící na výnos než na růst ceny.